Oversluiten

Laatst ge├╝pdate: 09 september 2019 | Door: Romy Veul

Hypotheek oversluiten?

Als je huidige hypotheek een hoge rente heeft, kun je met het oversluiten van je hypotheek soms veel geld besparen. Dat geldt zeker als de rente laag staat. Maar wat is een hypotheek oversluiten precies? Hoe werkt het, wat kost het en hoeveel kun je ermee besparen? Daar vertellen we je graag meer over.

Je hypotheek oversluiten, wat is dat?

Je hypotheek oversluiten betekent dat je de huidige hypotheek aflost en een nieuwe hypotheek afsluit. Dit kan zijn bij je huidige of bij een andere geldverstrekker. Dat kan vooral gunstig zijn als de rente laag staat. In dat geval wordt namelijk je rentepercentage over je nieuwe hypotheek berekend op basis van de lage rentestand op dat moment. Daardoor ben je minder aan rente kwijt. Wel moet je rekening houden met de kosten die oversluiten met zich meebrengt.

Wanneer je hypotheek oversluiten?

Elk jaar zoeken we massaal een nieuwe zorgverzekering uit, want we willen allemaal de beste dekking voor een scherpe prijs. Een soortgelijke zoektocht zou eigenlijk ook goed zijn voor je hypotheek. Je hebt je hypotheek immers afgesloten met de rente en voorwaarden uit het verleden, maar misschien zijn er inmiddels betere voorwaarden mogelijk. In dat geval kan je hypotheek oversluiten handig zijn.

Het loont dan ook om niet alleen aan je zorgverzekering maar ook aan je hypotheek eens in de zoveel tijd aandacht te schenken.

Daarbij kunnen er verschillende redenen zijn om je hypotheek over te sluiten:

  • De hypotheekrente is gedaald 
    Dit is de meest voorkomende reden voor oversluiten. Als de hypotheekrente in het algemeen gedaald is, kan je hypotheek oversluiten voordelig uitpakken.
  • Je wilt graag lagere maandlasten
    Als je je maandlasten graag omlaag wilt krijgen, is je hypotheek oversluiten soms een goede manier om je maandlasten te drukken.
  • De rentevaste periode van je hypotheek loopt af 
    Bij het afsluiten van je hypotheek heb je een rentevaste periode gekozen, oftewel een bepaald aantal jaar waarin je het op dat moment geldende rentepercentage vastzet. Aan het eind van die periode kun je een nieuwe renteperiode kiezen. Dit geeft je de kans om je hypotheek over te sluiten.
  • Je wilt een andere hypotheekvorm
    Het kan zijn dat een andere hypotheekvorm (bijvoorbeeld een annuïteiten- of lineaire hypotheek) beter bij je wensen past. Er zijn tenslotte meerdere hypotheekvormen die ieder voor- en nadelen hebben. Oversluiten maakt het mogelijk om je hypotheek aan te passen aan de vorm die op dit moment het beste past bij je persoonlijke situatie, wensen en financiële middelen.
  • Je huis heeft overwaarde
    Als je een hypotheek hebt op een huis met overwaarde, kun je vaak profiteren van een lagere rente. De bank heeft dan immers meer zekerheid dat je de hypotheek kunt terugbetalen en loopt dus minder risico. Mogelijk kun je dan dus geld besparen door je hypotheek over te sluiten.
  • Veranderingen in je persoonlijke situatie
    Gedurende de looptijd van je hypotheek kan er veel veranderen in je leven. Kinderen krijgen, starten met een nieuwe baan of een erfenis krijgen, zijn factoren die je woonwensen kunnen beïnvloeden. Het kan dan gunstig zijn om je hypotheek over te sluiten, zodat je opnieuw kunt kijken welke hypotheek het beste bij je nieuwe situatie past.

Kosten hypotheek oversluiten

Je hypotheek oversluiten brengt altijd kosten met zich mee. Voor de nieuwe hypotheek betaal je onder andere notariskosten, advies- en bemiddelingskosten en taxatiekosten voor de waardebepaling van je huis. Als je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluit, betaal je daarnaast de kosten voor de NHG.

Vanwege deze kosten heeft een hypotheek oversluiten naar een andere geldverstrekker alleen zin als je de oversluitkosten terugverdient doordat je bij de nieuwe geldverstrekker lagere netto maandlasten hebt.

Ook het aflossen van je oude hypotheek kan kosten met zich meebrengen. Als je rentevaste periode nog niet is afgelopen, betaal je namelijk een boeterente. Dat boetebedrag kan flink oplopen. Voor de hoogte van de boeterente kijkt de bank naar de resterende looptijd, de huidige rente die geldt voor de resterende periode van je hypotheek en de marktrente. Een hypotheekadviseur vertelt je graag meer over de boeterente bij het oversluiten van je hypotheek.

Wat levert een hypotheek oversluiten op?

In veel gevallen sluiten mensen hun hypotheek over voor een lagere rente. Een lagere rente op de hypotheek betekent immers lagere maandlasten. Daarmee houd je geld over voor andere dingen. Hoeveel oversluiten je exact kan opleveren (en of het je überhaupt iets oplevert), hangt onder meer af van het renteverschil tussen je huidige hypotheek en de nieuwe hypotheek na het oversluiten.

Rekenvoorbeeld

Stel: je hebt een aflossingsvrije hypotheek van € 250.000,- met een hypotheekrente van 6%.

De rentevaste periode duurt nog 2 jaar, maar je besluit de hypotheek over te sluiten.

Aflossingvrije hypotheek

€ 250.000,-

Rentepercentage

6%

Netto maandlasten

€ 799,-

Je nieuwe hypotheek bedraagt ook € 250.000,-, maar nu met een hypotheekrente van 2,5%.

Aflossingvrije hypotheek

€ 250.000,-

Rentepercentage

2,5%

Netto maandlasten

€ 368,-

Elke maand bespaar je netto € 799 - € 368 = € 431,-.

De kosten voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek bedragen:

Notaris-, advies- en taxatiekosten

€ 4500,-

Boeterente

€ 6500,-

Totaal

€ 11.000,-

De eenmalige kosten van € 11.000,- heb je terugverdiend in 26 maanden (€ 11.000,- / € 431,-).

Na deze 26 maanden heb je maandelijks voordeel van het oversluiten van je hypotheek.

Wanneer is je hypotheek oversluiten niet gunstig?

In sommige gevallen is een hypotheek oversluiten niet mogelijk of niet gunstig. Als je huis onder water staat, is het bijvoorbeeld niet mogelijk om je hypotheek over te sluiten. In dit geval is je huidige hypotheek hoger dan de waarde van je huis en blijft er dus een restschuld over als je het huis verkoopt. Je mag dan van de hypotheekaanbieder niet je hypotheek oversluiten.

Als je een spaarhypotheek hebt, is het waarschijnlijk niet verstandig om je hypotheek over te sluiten. Bij deze hypotheekvorm betaal je rente over de lening en ontvang je rente over het deel wat je spaart. Als je bij deze hypotheekvorm je hypotheek oversluit, betaal je minder rente, maar krijg je ook minder rente.

Rentemiddeling

Is jouw rentevaste periode nog lang niet afgelopen en verwacht je een hoge boeterente bij het oversluiten van je hypotheek? Vraag dan een hypotheekadviseur naar de mogelijkheden voor rentemiddeling op je huidige hypotheek. Bij rentemiddeling ga je een nieuwe rentevaste periode aan bij dezelfde geldverstrekker. De rente wordt dan een gemiddelde van de actuele rente en de rente die je nu betaalt, rekening houdend met de boeterente.

Bij rentemiddeling heb je dus geen kosten voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek, maar kun je alsnog profiteren van een lagere rente. Wel moet je een boeterente betalen, maar dit bedrag wordt opgenomen in het nieuwe rentepercentage. Zo wordt de boete als het ware over een langere periode uitgesmeerd.

Hypotheek oversluiten gunstig voor jou?

Er komt nogal wat bij kijken om te bepalen of oversluiten jou een besparing kan opleveren. Een hypotheekadviseur kan alle kosten en baten in verschillende situaties voor jou op een rij zetten. Zo weet je exact of je hypotheek oversluiten voor jou interessant is en of je hiermee kunt besparen.

Benieuwd? Maak dan direct een vrijblijvende afspraak met een onafhankelijk adviseur bij jou in de buurt.


Zoek een adviseurTerug naar overzicht

Energiebesparende maatregelen

Energie besparen Energiebesparende maatregelen | Alles wat je moet weten Als je een steentje wilt bijdragen aan een beter...

Lees meer

Hypotheek meenemen

Meenemen Hypotheek meenemen. Hoe werkt dat? Stel, jij wilt je woning verkopen en een nieuw woning kopen. Wat kun je dan...

Lees meer

Heb je vragen of opmerkingen?

Stuur ons gerust een bericht!